Las hipotecas destinadas a la compra de una vivienda propiedad de Sareb (la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria) están exentas del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), un tributo que, tal y como reconocen varios expertos a El Confidencial, algunos contribuyentes se han visto obligados a pagar ante la falta de claridad de la ley. Así lo ha reiterado la Dirección General de Tributos (DGT), organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, tras responder a una nueva consulta vinculante sobre este tema.

En concreto, la DGT responde a la cuestión planteada por un particular que va a formalizar la compra de una vivienda de obra nueva propiedad del banco malo y para cuya financiación solicitaría un préstamo hipotecario. El ciudadano plantea tres cuestiones: si la constitución de un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de un inmueble a la Sareb está exento del AJD, si en caso de que el promotor tuviese un préstamo constituido la subrogación en el mismo daría lugar al devengo de AJD y, por último, si las ampliaciones de préstamos hipotecarios para financiar la adquisición de inmuebles a la Sareb estarían también exentas de AJD.

Jaime Echegoyen, presidente de Sareb. (EFE)
Jaime Echegoyen, presidente de Sareb. (EFE)

La Ley 9/2012 de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, en una disposición adicional establece el régimen fiscal de la Sareb. Sin embargo, según los expertos consultados por El Confidencial, la normativa no está lo suficientemente bien desarrollada y genera dudas, como se refleja en el hecho de que no es la primera consulta vinculante sobre este tema sobre la que se pronuncia la DGT.

No es posible la subrogación

“Los fundamentos de dicha exención fiscal no aparecen claros en la ley, y la consulta vinculante de la DGT aclara por qué este tipo de operaciones no están sujetas a este impuesto”, explica a El Confidencial Josep Maria Vázquez Moreno, responsable de la web especializada en temas jurídicos Tottributs.com junto con Beatriz Jover Sierra, al tiempo que se refiere al cambio de criterio de Hacienda respecto a este tema, ya que en febrero de 2016, la DGT llegó a asegurar que dichas operaciones sí debían pagar AJD para, apenas unos meses después, cambiar de criterio.

La DGT explica que tanto Sareb como sus participadas no son entidades financieras, de tal manera que no es posible que quienes compran una vivienda de su propiedad se puedan subrogar en los préstamos que gravan dichos bienes, lo que a juicio de este organismo dificultaría “el saneamiento de los bienes, derechos y obligaciones que le han transmitido las entidades financieras”. Es decir, si no contasen con dicha exención, Hacienda reconoce que sería mucho más complicado para Sareb desprenderse de los activos tóxicos heredados de la banca.

De esta manera, se iguala el tratamiento fiscal respecto a las subrogaciones hipotecarias tradicionales que no están sujetas al pago de impuestos, ya que, como explican desde Finect, “al cambiar de hipoteca te olvidas del IVA y el ITP, ya que no estás adquiriendo ningún bien”, ya que lo que se hace es, a grandes rasgos, mejorar las condiciones de la hipoteca mediante un cambio de banco.

También está exenta la ampliación del préstamo

“En el caso de Sareb, no puede haber subrogación porque no es una entidad financiera”, explica Josep Maria Vázquez Moreno, quien aclara que “hay que tener muy claro, antes de adquirir una vivienda, si Sareb es la propietaria, ya que en ocasiones es dueña de la deuda y del inmueble, pero en otras solamente de la deuda, ya que no ha ejecutado al promotor, que sigue siendo el propietario de las viviendas. En este caso, si un comprador pide una hipoteca para comprar una casa, sí debería abonar el AJD”.

Por último, la DGT también señala que si el préstamo promotor no cubre la totalidad de la deuda y es necesaria una ampliación o novación del préstamo inicial, dicha operación también estaría exenta de dicho impuesto en base al principio de interpretación jurídica ‘quien puede lo más puede lo menos’.

“De hecho, el préstamo ampliado, y en concreto la ampliación de la garantía hipotecaria, desde un punto de vista registral, funciona como una nueva hipoteca. Por tanto, siempre que se constituya/amplíe para financiar la adquisición de un inmueble a la Sareb estará exenta”, apunta este experto, quien recuerda que “dada la amplitud con que se formula la exención, esta se extiende a cualquier garantía real (hipoteca, prenda, anticresis) que se constituya para financiar la adquisición de un inmueble a la Sareb y que pueda estar sujeta a AJD”.

Por último, los expertos aconsejan que en aquellos casos en que el particular haya comprado una casa y la comunidad autónoma correspondiente le haya girado este impuesto, si aún no han pasado cuatro años desde la liquidación del mismo, puede reclamar su devolución judicialmente.